半小时直通深圳,深中通道给中山楼市带去的躁动与回归 | 楼市地理 世界热议

2023-05-23 13:01:54 | 来源:第一财经

今年4月末,随着深中通道伶仃洋大桥正式合龙,深中通道桥梁工程也实现全线合龙,这项关键控制性工程的完成,也预示着深中通道2024年通车的“时间表”越来越近”。因建成之后将大大缩短深圳与中山的通行时间,深中通道的建设进程成为近两年大湾区内的热门话题。

曾经,因深圳高房价,以及深中通道的良好通勤预期,跨城生活成为不少人的美好想象。“深中通道”项目批复后,中山楼市也迎来春风,商品房一年的成交量突破12万套。“那时候啊,晚上都有不少人打电话要买房,睡觉都不安宁。”回忆起那时的光景,中山市当地的房产中介吴明(化名)不自觉的提高了音调,难掩当年的愉悦。不过,当热潮褪去,中山楼市也经历了回落。


(相关资料图)

实际上,不管是中山的经济发展,还是中山的楼市,似乎都在期待“深中通道”开通这一天,如今,“深中通道”开通在即,楼市松绑政策见底,中山楼市是否也迎来了转机?

深中通道登陆马鞍岛

中山楼市“含深率”50%

“深中通道”是连接深圳市、中山市以及广州市南沙区的大桥,东起深圳市宝安区鹤洲立交,西至中山市横门枢纽,全长24千米,其中有6.8千米长的沉管隧道,设计速度100千米/小时,是我国国家高速公路网深圳—岑溪高速公路(国家高速G2518)的组成部分。

因横亘着珠江入海口,一直以来,深圳、中山两地的往来,均需绕东莞、广州、佛山三市,不管是高铁,还是汽车,车程都需要一个半小时,而深中通道完工之后,两地的车程将缩短至半小时。深中通道项目于2015年底获国家发展改革委批复“许可”,并于2016年年底正式开工建设,计划在2024年建成通车。值得注意的是,自2015年深中通道项目获批建设以来,中山市楼市开始升温,成交量突破历史记录。

合富辉煌统计的数据显示,2015年中山全市成交商品房124683套,同比2014年97047套上涨28%。对比各镇区成交情况,成交量前三甲中,火炬开发区和东区同比涨幅均近五成,合富辉煌分析称,火炬和东区的快速上涨得益于深圳客的热捧。2016年,中山全市商品房成交量继续上升,至143953套,同比上涨6%,位于中山市东部的火炬开发区成交套数位居所有镇榜首。

“深中通道”概念下,深圳客户成为中山楼市购买力的重要组成部分。乐有家研究中心的数据显示,2015和2016年期间,随着深圳客的涌入,中山一手住宅网签量稳居高位,其中深圳人在中山的购房占比高达50%,深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。

为何深圳人热衷到中山买房?深圳房价与中山的巨大差距是重要原因。乐有家数据显示,2015年,深圳市二手住宅成交均价为43537元/平,而彼时,中山市二手住宅成交均价仅为5550元/平,深圳房价是中山的7.8倍,也就是说,深圳一套房的钱,能够在中山买7套同样面积大小的房子。

经历了两年楼市成交高峰之后,中山楼市出台限购政策,随之而来的则是商品房成交量的回落。2017年,中山市发布住房限购政策,外地户籍须缴满半年社保才能购房,限购两套新建商品住房,中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规定,购买首套房的首付比例不低于30%,二套房首付比例不低于40%。楼市政策收紧之下,2017年,深圳人在中山的购房占比降低至18%,当年,中山市一手住宅成交套数减少至2.6万套,同比减少了7成。

2018年~2021年,中山市一手住宅年度成交量相对平稳,恢复至6万套左右,而深圳客在中山购房的热情也有所降低,每年的占比在10%左右波动。2021年在广州、东莞调控影响下,中山楼市的深圳客占比为13.2%,相较2020年提升了2.2个百分点。

深圳客涌入中山买房的这些年,中山市的房价逐年上涨,其与深圳的房价差距也在缩小。乐有家统计的数据显示,2020年上半年,中山市二手房成交均价上涨至13874元/平方米,深圳二手住宅成交均价为65435元/平方米,深圳房价是中山的4.7倍。

马鞍岛楼市沉浮

值得注意的是,在房地产行业整体下行的背景下,2022年中山市住宅成交量已降至3.7万套,与此同时,中山市的房价相比几年前也已经有所回落。

安居客数据显示,目前,中山市二手房挂牌均价为1.07万元/平方米,相比2021年8月的1.16万元/平方米下降7.8%;目前新房公示均价为1.36万元/平方米,较2021年8月的高点1.51万元/平方米下降9.93%。

以离深中通道最近的马鞍岛为例,2020年岛上多个楼盘均价3万/平方米的盛况,现在已经很难见到。

马鞍岛俯瞰景

马鞍岛是中山市东部的一个小岛,是深中通道登陆中山的第一站,总面积35平方公里,相当于两个深圳前海合作区(扩容之前)的面积。在马鞍岛上开车环绕一周会发现,不管是岛上产业园、写字楼,还是住宅小区,一切建筑都很新。相比拥挤的老城区,马鞍岛的道路宽阔,站在楼盘的高层,远处正在开发以及等待开发的绿地也尽收眼底,

尽管属于中山,但如今的马鞍岛存在不少“深圳基因”。中山市政府官网显示,马鞍岛将专注于发展健康医疗、精密制造和现代服务业三大产业。据乐有家研究中心统计,截至2022年11月,马鞍岛已有133家企业入驻,70多个项目已动工,进驻马鞍岛的企业,80%为深圳企业,如华为、中兴、哈工大等。

马鞍岛某产业园

马鞍岛上的购房者大部分都来自深圳,此前,为了吸引深圳购房者,岛上不少楼盘甚至将项目展厅和产品发布会都设在深圳。近期记者走访时还发现,为了让购房者感受到深圳与马鞍岛的“短距离”,马鞍岛东部靠海的某楼盘,还特意在样板间放置了多台望远镜供购房者更清晰的望深圳。“天气好的时候,肉眼就能看到深圳前海。”现场的销售顾问补充道。

与深圳房价属于全国第一梯队一样,有着“深圳基因”的马鞍岛,房价在中山市也属于第一梯队。2018年6月,经过252轮竞价,万科以14.04亿元拿下马鞍岛上第一块住宅用地,楼面地价13952元/平方米,位居彼时中山市楼面地价排行榜第一,可以说是出道就登上巅峰。2019年11月,该地块以“万科中天西湾汇”为项目名开盘,销售均价在3万元/平方米左右,尽管当时中山市少有单价超3万元/平方米的项目,但一年时间,该小区1837套住宅全部售罄。在中山市当地房产中介看来,该项目备受欢迎,其回忆该项目开盘时的场景称:“当时十个人走进售楼处,有八个都是刷卡之后才出来的。”

不过,相比开盘时的热闹,万科中天西湾汇的二手房市场却不尽人意。房产中介平台显示,目前,万科中天西湾汇有20套在售房源,历史成交1套住宅,成交的单价为2.58万元/平。上述房产中介对第一财经表示,该项目此前新房销售价格不低于2.6万元/平,该业主属于急卖,可能有小幅的亏损。另外,该中介还表示,目前西湾汇的二手房均价在2.8万元/平方米左右,属于有价无市,因为目前马鞍岛不少在售的准新房项目价格都低于2.8万元/平方米,例如目前其周边在售的招商臻湾府,成交均价仅1.9万元/平方米,另外,与万科中天西湾汇同样属于复式户型的保利天汇花园,目前售价也低于2.5万元/平方米。

楼市低迷之下,去年以来中山市也出台了不少楼市松绑政策,截至目前,中山全市不限购,外地户籍在中山买房也已不需要缴纳一定年限的社保,首套房首付降至两成,首套房贷利率降至3.7%,公积金贷款最高额度涨至90万元。

尽管楼市松绑政策已见底,但是今年以来,中山楼市表现依旧较为平淡。乐有家统计的数据显示,今年1月、2月,中山市新建商品住宅成交量分别为1447套、3000套,仅3月表现较为亮眼,突破5000套,4月,成交套数回落至2445套。

销售去化放缓,中山市新房库存也上升。乐有家研究中心的数据显示,截至今年4月末,中山市一手住宅库存量增加至57537套,去化周期延长至20.5个月。

楼市销售去化放缓的背景下,中山开始减少住宅用地的规划面积。据中山官方媒体报道,2023年3月,为支撑翠亨新区打造产业高地,中山将马鞍岛原规划超3000亩居住用地调整为综合发展用地(具体包括工业、文化等非居住功能)。

另外,5月中旬,记者以购房者的身份走访了马鞍岛多个楼盘发现,为了促进销售,降价成为在售楼盘采取的普遍措施。

以保利和筑天汇花园为例,现场销售介绍称,该项目于2020年年底在深圳首次开盘,1105套住宅三分钟就被抢购一空,售价范围3万元~3.5万元/平方米,此后,该楼盘继续推盘,价格依旧在3万元/平方米以上。直到今年五一,该项目做特惠活动,价格降至2万元~2.4万元/平方米之间。尽管记者走访该楼盘时已是五月中旬,该楼盘的销售人员表示,五一期间的优惠活动依旧可以沿用,在计算房屋总价时,打了3次97折,相当于在原价基础上打了9折。当记者表现出购买意愿不强烈的时候,现场的销售和房产中介轮番以“总价9折基础上,销售经理申请降价7万元”、“送家电”等理由进行劝说,并催促记者花费两万元进行锁房,最后甚至将锁房金额降至5000元。

又如马鞍岛上的雅居乐湾际一号,现场销售以销售记录向记者介绍道,此前一、二栋开盘,均价是2.1万元/平方米,今年以来,楼盘开启特价活动,均价降至1.8万元/平方米,相当于打八五折。较大的折扣优惠促使二栋很快卖完,开发商迅速推出了三栋,优惠活动一直延续至今。值得注意的是,八五折的优惠活动并没有吸引更多的购房者,记者走访当天,售楼处看房的人寥寥。

马鞍岛某楼盘营销中心

值得一提的是,尽管深中通道将缩短深圳、中山两地的通勤距离,但是高额的建设费用也让外界产生“深中通道过路费定价”的各种猜想,普遍的猜测是一类车单程过路费在50元~90元之间,截至目前还未有官方的数据。

另外,对于深中两地的通行,早在2020年8月,时任深圳市城市规划设计研究院副院长曾表示,“未来深圳将准备400辆大巴,每天24小时往返作为深中通道的摆渡车,直接通到中山的重要大型居住区。”2021年8月,中山市发改局也曾提及,“积极探索深中通道通行后,两地穿梭公交车免收通行免费”,“400辆大巴”也成为中山“深圳概念”楼盘的销售话术之一。不过,当预期还未变成现实之前,购房者心头的疑虑难以打消,而这,或许也是深中通道开通在即,但中山楼市热度并没有明显上升的重要原因。

全方位学习对接深圳

中山市,原名香山县,1925年,为了纪念孙中山先生而更名,其位于佛山市以南,珠海市以北,西连江门市,东与深圳市隔水相望。如今,中山市下辖15个镇,8个街道,区域内含有1个国家级开发区——中山火炬高技术产业开发区,1个经济协作区——翠亨新区。截至2022年末,中山市常住人口443.11万人,城镇化率为87.02%。年末户籍人口208.13万人,常住人口远大于户籍人口,对外来人口的吸引力较强。

经济发展方面,改革开放初期,中山市承接香港的加工工业,民营外向型产业发达,与东莞、顺德、南海一起被称为“广东四小虎”。上世纪八、九十年代开始,家电、五金、灯饰逐渐成为中山市的主力产业,尤其是中山市古镇镇,被称为“中国灯饰之都”,全国灯饰产业份额占比70%。不过近年来,中山市在广东省内的存在感有所降低,2022年,中山市国内生产总值(GDP)为3631亿元,同比增长0.5%,GDP在广东省内排名第十位,在珠海、茂名、江门、湛江之后。

中山市政府官网显示,近年来,中山全力推动村镇低效工业园改造升级,2022年累计拆除整理低效工业用地1.4万亩,盘活批而未供和闲置土地2.4万亩。此外,制造业数字化智能化转型步伐加快,成功引进了中软国际等工业互联网与数字赋能平台,596家规上工业企业实现数字化转型,带动3000多家企业上云用平台。

根据中山市政府2023年的工作报告,中山要打造以新能源、生物医药与健康、新一代信息技术、智能家电四大产业为引领,联动高端装备、光电光学、灯饰照明、中山美居、现代农业与食品、现代时尚6大产业的新时代中山现代产业集群“十大舰队”,以中山现有存量最大、知名度最大、潜力最大的产业集群,夯实制造业家底,领航高质量发展。

“深中通道”也给中山市的经济带来了丰富的想象。在中山市政府2023年工作报告的“一图读懂”中,深中通道占据了封面图的一半,上述工作报告指出,将开展深中城际前期工作,加快深中通道项目的建设,将全方位学习对接深圳,启动深中合作创新区、深中现代科技工业城建设,打造深中港高端制造合作基地、深中澳文化与科技合作基地。

(文内图片摄影:张慧敏)

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