房企单月融资创三年新低,“钱荒”危机未除仍待输血

2023-06-13 16:08:54 | 来源:第一财经

房企股权融资的进度条向前再推动一点。6月以来,包括中交地产(000736.SZ)、福星股份(000926.SZ)、大名城(600094.SH)、陆家嘴(600663.SH)、保利发展(600048.SH)等在内的多家上市房企陆续公告称,定增事项获交易所审核通过。

自2022年房企股权融资重启以来,至今年2月份有超20家房企发布了定增计划,但由于流程较为复杂,各家公司定增推进较为缓慢。如今,房企定增事项集中获批,业内认为,这表明有关部门在加速推进房企股权融资的进度,支持房企股权融资的政策实际落地。

只是,这也并不意味着接下来的融资进程将畅通无阻。有房企人士告诉第一财经,很多要求监管层并未明确提出,在具体操作中还是要摸着石头过河。而部分房企自发布股权融资计划至今,原本处于低位的股价又节节下挫,股权再融资的空间持续减小。


(资料图)

除了股权融资落地不易,整体来看,房企融资难的状况仍未得到明显改善。克而瑞数据显示,5月份,典型房企的融资总量同环比腰斩,融资规模也创下2020年以来单月融资的新低。其中,部分财务困难的房企仍较难获得支持,在销售未全面复苏的当下,房企暴雷案例仍未断绝。有房企人士直言,企业还没有真正度过危机。

业内认为,目前房地产市场潜在风险仍然较高,通过更多落地融资支持、允许项目资金流动等措施可增加房企流动性,而这是缓解行业困局的有效举措之一,可避免因资金链问题导致整个公司项目停工甚至烂尾等风险,从而增强行业及市场信心。

定增迎进展

2022年以来,监管层推出了一系列针对房地产的纾困政策,支持房企融资的“三支箭”是其中颇为关键的举措。这“三支箭”包括信贷融资、债券融资、股权融资,业内认为,这延缓了房地产行业资金增速下降过快势头,有助于行业实现软着陆。

由于流程更为复杂等因素,作为“第三支箭”的股权融资推进相对较为缓慢。自2022年11月底,证监会发布调整优化房企股权融资方面的5条措施,重启股权融资以来,有超过20家A股上市房企抛出了股权融资相关方案,其中还包括多家出险房企如世茂股份、金科股份、华夏幸福等房企,但此后多无实质性进展。

近来,这一进程有加快的迹象,数家房企定增获准。继5月底招商蛇口的定增事项获深交所审核通过之后,6月至今,中交地产、福星股份、大名城、保利发展、陆家嘴等5家上市房企的定增也获交易所审核通过。

同期,华发股份、天地源、万科A也在积极推进定增,而6月初,中华企业也启动定增计划,拟募集不超过45亿元。在5月下旬的股东大会上,绿地集团董事长张玉良也曾对外披露了定增事项的进展,并表示已成立了专门的工作班子,融资方案正在推进当中,前段时间磨合了很长时间,预计会较快落地。

中指研究院企业研究总监刘水认为,此次定增集中获批,表明有关部门加速推进房企股权融资的进度,支持房企股权融资的政策实际落地;获批企业中除了央国企背景的房企外,还有两家民营房企的定增也顺利通过交易所审核,政策支持覆盖面较宽,传递了积极的信号。

不同于股权融资流程的繁复、进展较缓,“第二支箭”债券融资近来则多有落地。

2023年1月碧桂园获批200亿元中票储架式注册发行额度,5月完成首期两笔中票发行,总金额为17亿元,票面利率分别为3.80%和3.95%;同期,新希望地产也成功发行了年内第二笔中票,发行规模为8亿元,期限3年,票面利率为4.1%。前述中票均由中债增提供全额无条件不可撤销的连带责任担保。另据记者了解,近期中骏亦有一笔新的中票在筹备发行中。

除了上述集中在企业集团层面的融资进展之外,亦有房企落地了项目层面的输血。6月初,杭州上市房企德信地产对外披露,在与浙江省AMC浙商资管签订合作框架协议约一年后,首笔6.03亿元纾困资金落地在德信旗下的德清时代云起项目。有接近德信方面的人士向记者表示,其他的项目也在沟通中。

融资规模腰斩

融资端的多重喜讯仍无法掩盖大部分房企融资难的现状。据克而瑞数据,5月单月,80家典型房企的融资总量为263.29亿元,环比减少56.4%,同比减少60.4%。有出险民营房企内部人士向记者直言,近来除了销售回款外,公司已没有其他的融资渠道了。

今年以来,典型房企的月度融资总量基本上都在低位徘徊,仅3月份融资总量一度冲破600亿元,其它月份的融资总量只有400-500亿元左右;5月这一数值更是跌至300亿元以下,创下2020年以来房企单月融资总量的新低。

事实上,从“三支箭”等许多利好政策落地情况来看,短期内仅惠及白名单优质企业,部分财务困难的房企仍较难获得支持。其中,银行授信落地需评估房企项目情况、合作程度、房企经营等因素,债券融资局限于部分名单内房企,受益企业数量范围很有限。

即便是近来有所加速的股权融资,也并不必然意味着一帆风顺。上述5家房企在公告中也明确,定增事项尚需证监会做出同意注册的决定后方可实施,最终能否获得同意注册的决定及其时间尚存在不确定性。

有近期正在推进定增的A股上市房企人士告诉记者,当前很多方面没有明确的要求,要看窗口操作是什么口径,最终还是要看证监会。在具体操作时,秉持着“高要求、低预期”,争取能一次性通过。

此前就有房企将手中持有的涉教培类业务剥离。有市场分析认为,这或因为定增的房企主体有些业务不能涉及,否则定增可能会被卡;同时还有募资项目都必须用于保交付等门槛。

不只是在监管层面上存在不确定性,许多房企近来还陷入了股价过低的窘境中,5月整月,A股下跌的地产股占比近8成,部分地产股单月跌幅超50%。

有此前发布了定增计划的房企人士告诉记者,股价在过去一段时间里的下跌,导致公司已经进入了保护股价的状态,当前不是推进股权融资的时机。

这进一步压缩房企推进股权融资的空间。刘水指出,近年来上市房企估值普遍走低,持续低迷的估值削弱了定增计划对原股东的吸引力;从中长期来看,新房增量市场空间有限,行业需向新发展模式转型,但新模式尚未形成,投资人对行业存在较多顾虑,定增计划能否实际成功仍存在未知数。

多家第三方机构都提到,房企当前的融资环境实际上仍难言乐观,而随着需求释放脉冲式恢复结束,市场销售后续乏力,未来仍有企业可能会发生债务违约,流动性问题仍需要行业注意。

加强融资支持

在销售尚未回暖,市场信心明显不足的情况下,业内认为,加强对房企的融资支持,是推动行业修复的关键举措之一。

同策研究院研究总监宋红卫分析称,目前房地产市场潜在风险仍然较高,主要是房企债务风险,可能出现资金链问题导致整个公司项目停工甚至烂尾的情况。

某华东房企人士也指出,在各大房企都将保交楼放在各项工作首位的当下,企业通过融资获取现金流之后,可以更好地推进保交楼、保品质,减少维权行为等对购房者信心带来的打击,从而打消观望的购房者对交付和质量问题的担忧,提振信心。

有目前仍在正常经营中的房企内部人士也向记者坦言,近来公司销售疲软,所以尽管此前债务清偿了,但这一过程并不容易,员工信心也不太足,若有新增融资落地能提振士气。

在具体的支持举措上,刘水认为,在债券融资方面,可采取更灵活的央地联动扩容扩围、扩大担保主体,除了支持优质民营房企,使更多中小民营房企受益;在股权融资方面,可开辟绿色通道,加快审批,加快股权融资支持落地。

另外一项可以关注的举措则是预售资金监管。一直以来,许多暴雷开发商的账目上并不是没有资金,而是被严格监管在项目上。2022年,受预售监管资金大幅收紧的影响,许多房企都出现了房子卖出却无法回款的情况。有房企人士向记者表示,目前大部分项目仍有约7成的资金锁定在项目层面。这也曾成为不少房企无法及时偿还债务的因素之一。

这不只是项目层面的资金无法调回集团层面进行债务偿还等,同一家企业旗下的项目之间的现金流通也被阻断,销售好的项目资金被监管了,不能有效调出资金支持销售不好的项目保交楼,从而导致出险项目越积越多等情况。

为解决这一困境,亿翰智库建议,项目在留足一年内合理工程款支出的前提下,政府可以允许资金划拨到其他项目用以支付工程款或者支付银行贷款,同时企业需提供资金用途证明,从而实现监管资金的盘活。

据了解,有地方政府允许上述情况,通盘考量一家房企在全市各个项目的情况,推动了项目层面资金的流动。但这仅是部分城市的举措,上述华东房企人士表示,还是有很多城市监管很严,资金要求覆盖保交付所需资金的1.1-1.2倍。

需要指出的是,从供给侧支持房企融资,只是暂时的“输血”权宜之计,并没有从根本上缓解房企流动性问题,修复行业信心、稳定销售才是化解房地产风险的重点。刘水指出,房企流动性困难的解决,要靠“自我造血”,要靠销售回款,要加大需求侧支持;而需求销售企稳回升,金融机构才会更有信心支持房企融资。

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